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Dopo il successo riscosso da un nostro precedente articolo, andiamo più a fondo sul tema degli investimenti real estate in Romania.
Il settore immobiliare rumeno ha avuto una crescita vertiginosa negli ultimi due anni grazie ad una generale crescita economica che ha giovato di tassi di interesse relativamente bassi, e soprattutto di salari in netto aumento. Inoltre, nel 2009 è stato lanciato il programma ‘’Prima casa’’ il quale ha permesso che oltre 203,000 abitazioni potessero essere acquistate in meno di dieci anni. Il suindicato programma ha usufruito nel 2017 di un budget allocato specificamente per unità residenziali di 5 miliardi di RON di cui la metà garantiti dallo stato.
Tuttavia, giova precisare che in futuro, un possibile deficit statale nell’elargire risorse al predetto budget nonché problematiche legate ad un’eventuale inflazione, potrebbero rallentare il prospero settore immobiliare rumeno.
Il prezzo medio di un’abitazione in Romania nel 2017
ll prezzo medio di un appartamento in Romania è aumentato dell’11.97% per un valore pari a €1,169 per
metri quadrato da gennaio 2017 a novembre 2017. Tra dicembre 2017 e fine gennaio 2018 si è registrato
un piccolo aumento del 3.84%. Pertanto, è possibile notare un leggero accrescimento di prezzi degli
immobili. Tuttavia, si noti come il mercato immobiliare in Romania sia notevolmente conveniente
rispetto a paesi come l’Italia, Francia, Germania, U.K e Spagna, Belgio, Olanda, Svezia, Danimarca e
Norvegia.
Ed invero, nell’elenco qui presente, vi sono le maggiori città rumene dove è possibile investire nel real estate market:
• Bucharest, €1,271 per m.q.
• Cluj-Napoca, €1,447 per m.q.
• Timisoara, €1,133 per m.q.
• Brasov, €1,000 per m.q.
• Constanta, €1,083 per m.q.
A tanto si aggiunga che l’economia cresce costantemente sulla scorta del 4.8% in 2016, facendo seguito ad una
crescita generale del 3.9% nel 2015, 3.1% nel 2014 e 3.5% nel 2013 secondo le stime dell’’IMF.
Prospettive internazionali ed europee
La legislazione rumena non dispone di limitazioni concernenti gli investimenti stranieri nel settore immobiliare. La compravendita può risultare per certi versi complicata, ma le società di persone o di capitali con sede legale in Romania nonché società con sedi nei rispettivi paesi, possono acquistare lotti fondiari e immobiliari. Tuttavia, occorre far attenzione a non incappare nel fenomeno dell’esterovestizione”, ovvero la fittizia localizzazione della residenza fiscale di una persona fisica o di una società all’estero, in particolare, in un Paese con un trattamento fiscale più vantaggioso di quello nazionale, allo scopo sottrarsi agli adempimenti previsti dall’ordinamento tributario del Paese di reale appartenenza, così come egregiamente chiarito dalla Cassazione civile Sentenza, Sez. Trib., 07/02/2013, n. 2869.
Perché investire nel real estate market in Romana: locazioni remunerative a Bucharest.
Bucharest, la capitale del paese, dispone di case ed appartamenti dal prezzo piuttosto contenuto per gli standard europei, con prezzi intorno a 1,500 euro per metro quadrato.
• Un appartamento da 120 m.q a Bucharest costa circa 190,000 euro;
• Un appartamento da 70 m.q a Bucharest costa circa105,000 euro.
Sembra lecito chiedersi perché non investire in questo settore al fine di locare un’abitazione traendovi profitto. Ed infatti, quanto potresti guadagnarci? I profitti per l’affitto di un immobile a Bucharest sono notevoli:
• Un appartamento da 120 m.q. può rendere circa 950 euro al mese, con un ritorno del 6.1%
• Un appartamento da 70 m.q. può rendere circa 550 euro al mese, con un medesimo ritorno del 6.1%.
Tanto premesso, bisogna ammettere che Bucharest sia un “affare” poiché solo pochi paesi dell’UE dispongono di case ad un minor prezzo, e non sempre forniscono strutture economiche e sociali, tali, da soddisfare le ambizioni di chi investe.
TASSAZIONE INDIVIDUALE: I NON RESIDENTI
conti alla mano..
I non residenti in Romania sono tassati sugli introiti provenienti da redditi interni, non prevedendo altresì, alcuna indennità per questo tipo di contribuenti. A ciò si aggiunga che, non possono direttamente possedere unità immobiliari. Per ciò che concerne il dato numerico della tassazione, il reddito di qualsiasi gettito viene aggregato e tassato ad un tasso del 16%, così come il reddito sulle locazioni, che, tuttavia, prevede una deduzione del 40% sul reddito netto da imputare sulle spese.
Imposte per il locatore
Il locatore in Romania ha l’obbligo di pagare le imposte sui redditi prodotti dalle proprietà, fatta eccezione per il caso in cui il locatore sia straniero, ovvero, quando l’imposta è trattenuta e quindi, pagata allo stato dalla persona che paga l’affitto, ossia il locatario.
La legislazione rumena si schiera indirettamente con i locatori..
In Romania vi è una peculiare situazione che viene dai più vista come “pro-locatore” a causa della scarsa effettività dei procedimenti giudiziari civili. A ciò si aggiunge che non vi è alcun controllo sulle locazioni immobiliari nel settore privatistico. Il mero affitto può essere liberamente negoziato tra le parti senza alcun limite di valore, che, invece, può essere indicizzato in base all’inflazione, come previsto da alcune clausole contrattuali. Giova precisare, che l’autonomia contrattuale delle parti permette anche di aumentare progressivamente il valore dell’affitto da corrispondere al locatore.
Occorre rappresentare, però, che avanzare delle pretese affinché l’autorità giudiziaria intervenga, è possibile.
Tuttavia un processo civile che abbia ad oggetto questi diritti, impiega 1.5-2 anni per giungere ad un verdetto finale. Questo squilibrio culturale e giuridico ha destato perplessità sul sistema giudiziario che dovrebbe tutelare la parte debole del rapporto contrattuale, ovvero l’affittuario. Ai sensi dell’articolo 21, L. 114/1996, il contratto dovrà, poi, essere registrato presso le autorità fiscali locali al solo fine di prevenire l’evasione fiscale.
Imposte sulla compravendita di unità immobiliari
Nessuna imposta è riscossa sul capitale guadagnato dai soggetti che cedono le rispettive proprietà reali. Ciononostante, è prevista per i privati un’imposta di trasferimento sulla cessione di unità immobiliari che grava sui profitti delle medesime vendite in base ad un preciso tasso che dipende dalla durata del possesso del cedente e del relativo valore.
Tuttavia, c’è la possibilità di ottenere un’esenzione sulla transfer tax di proprietà immobiliari se:
• L’atto di compravendita è stato espletato attraverso un processo di restituzione amministrativa.
• Se la proprietà è stata acquisita in eredità solo entro due anni la morte del de cuius.
• Il trasferimento della proprietà consiste in una donazione da parte del coniuge o parenti fino al terzo grado.
IMPOSTE SOCIETARIE
Dal 1 Gennaio 2014,società e privati negli stati dell’U.E possono acquistare beni patrimoniali senza alcun limite. Ed invero, ciò si applica anche a quei paesi che hanno eseguito accordi bilaterali con la Romania. Società e privati di altri paesi, i c.d. other third-countries non possono direttamente possedere proprietà reali. Tuttavia, è possibile costituire una società di capitali in Romania al fine di acquistare unità immobiliari”
Redditi e profitti da cessioni di proprietà sono tassate ad uno stabile tasso del 16%. Giova sottolineare che è
possibile avvalersi di un tasso più favorevole al 10% se ricorrono determinati requisiti:
a) La proprietà è stata acquistata dopo il 31 dicembre 2003;
b) Il possesso è perdurato per più di due anni;
c) Assenza di qualsiasi legame tra acquirente e cedente.
Le fonti legislative in materia di “real estate”.
La legge sul settore immobiliare N. 114/1996 è la fonte primaria che si applica al settore privato degli immobili non direttamente controllati da locatori che sono stati diretti beneficiari della privatizzazione post-comunista. La predetta disposizione è integrata dall’Ordinanza di emergenza n.40/1999 che ha ad oggetto la tutela degli affittuari. Euro. Infine, non è da non sottovalutare il progetto di eliminare l’IVA per la compravendita di nuovi appartamenti dal valore inferiore a 100,000 Euro.